L’article est paru sur Le Monde.fr le 12/05/2014
L’opinion couramment répandue est que la France traverse une crise profonde du logement qui fait supporter aux ménages des dépenses de logement trop élevées. Celles-ci pèseraient sur la compétitivité, notamment vis-à-vis de l’Allemagne. Ceci est largement inexact. Certains chiffres avancés sont erronés et d’autres font l’objet d’une mauvaise interprétation. Lire la suite
La théorie économique de l’immobilier sert surtout à comprendre le fonctionnement général des marchés. Mais elle est aussi utile pour éclairer les choix individuels, et notamment répondre à la question : faut-il acheter maintenant un logement ?
La réponse est différente selon qu’il s’agit d’un achat pour occupation personnelle, ou bien d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. En effet, une partie du bilan économique de l’investissement dépend de l’évolution future des prix. Quand on achète pour occuper soi-même, il y a de fortes chances que l’on reste investi dans l’immobilier toute sa vie. Si les prix ont baissé quand on revend, on rachètera en profitant de la baisse de prix. Autrement dit, ce qu’on perd à la vente on le regagne à l’achat, et inversement[1].
Si on opère un investissement locatif ou si on achète une résidence secondaire, on sera vraisemblablement amené à un moment ou à un autre à sortir de l’immobilier pour arbitrer en faveur d’autres actifs ou pour dépenser son épargne. Dans ces conditions la question de la plus ou moins-value sera cruciale pour la détermination du rendement de l’investissement.
On envisage successivement les deux types d’opérations.
1 L’achat pour occupation personnelle :
Dans ce cas, comme chacun doit se loger, il s’agit de choisir entre louer et acheter. La théorie économique (cf. Economie immobilière et des politiques du logement, chapitre 5) montre que le prix d’un logement est égal à la somme des loyers futurs (actualisés). Autrement dit quand on achète un logement, on paye d’un seul coup tous les loyers futurs. Il y a donc équivalence économique entre acheter et louer. Pour information, Continuer la lecture
Les aides publiques au logement représentent en 2011 45 milliards d’euros, qui consistent en dépenses effectives du budget de l’État ou des budgets sociaux, mais aussi en avantages fiscaux, ce qu’on appelle des niches fiscales, et en avantages de taux (Compte du logement 2012). Dans le contexte de difficultés budgétaires actuel on peut s’interroger sur la possibilité de faire des économies dans ce domaine.
1. Avantages fiscaux pour les travaux et les dépenses de gros équipement : un impact douteux sur l’activité.
La loi de finances pour 2000 a instauré un taux réduit de TVA sur certains travaux et une réduction d’impôts pour des dépenses de gros équipement. On peut penser que ces dispositions visent à inciter les propriétaires à augmenter le volume des travaux d’amélioration des logements, notamment du point de vue des économies d’énergie. Des données chiffrées sont fournies par le Compte du logement. Elles montrent que le montant nominal (en euros courants) de ces dépenses a poursuivi une hausse régulière après 2000. En déflatant les montants nominaux par l’indice du coût de la construction, on obtient les chiffres de travaux en volume. Il apparaît que depuis 2000, les volumes de travaux ont stagné (cf. graphique suivant). Continuer la lecture
Paris semble accumuler tous les extrêmes en matière de logement : prix les plus élevés, mal logement le plus choquant, demandes de logements les plus élevées. Y a-t-il une solution à ce problème ?
1) Paris n’est pas un marché du logement mais est le centre d’un marché de 12 millions d’habitants.
Beaucoup de franciliens souhaiteraient vraisemblablement habiter Paris. Cette attirance pour le centre des agglomérations est habituelle en France. En économie des choix de localisation elle est théorisée comme l’expression d’un arbitrage entre la proximité du centre et l’espace, en fonction du prix des logements et des coûts de transport. C’est de cet arbitrage que résulte la décroissance des prix avec l’éloignement du centre. C’est ce qu’on constate dans les prix des logements franciliens : le prix moyen au m² des appartements anciens est de 8260€ à Paris, de 4420€ en première couronne, de 3110€ en grande couronne au 3ème trimestre 2013. L’écart de prix de près de moitié entre Paris et la première couronne et des deux tiers avec la grande couronne révèle la très forte attractivité de Paris. Continuer la lecture
Sur les trois crises que la France a connues depuis la guerre et qui ont conduit à une récession, les deux dernières sont dues au secteur immobilier. Lors de ces deux dernières crises le secteur bancaire a été significativement affecté. Lors de la crise des années 85-95 deux grands établissements bancaires français ont dû être consolidés, le Crédit Lyonnais et le Crédit Foncier de France. Lors de la crise des subprimes, c’est l’ensemble du secteur bancaire qui a été affecté, mais de manière limitée, sauf pour trois établissements, Dexia, Natixis, et Crédit immobilier de France, chacun pour des raisons différentes, dont le traitement est encore en cours.
Depuis la dernière crise est née l’idée de séparer les activités de banque de détail et les activités de marché. C’est une proposition du commissaire au marché intérieur et aux services de l’Union Européenne, Michel Barnier. Le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, a pris parti vigoureusement contre cette proposition. Quels sont les arguments pour et contre ? Continuer la lecture
Le rapport de la fondation Abbé Pierre attire notre attention sur la situation de logement insatisfaisante que connaît une partie de la population en France. Au-delà de l’émotion que suscite cette évocation, quels enseignements économiques peut-on en tirer ?
Il existe tout un ensemble d’interventions publiques, notamment sous la forme d’aides, destinées à assurer à l’ensemble de la population des conditions de logement décentes à un coût supportable. L’économiste se préoccupe d’atteindre cet objectif au moindre coût.
Les aides représentent un flux de 45mds € par an, sans compter les aides antérieures dont certaines continuent à bénéficier aux ménages. On peut estimer que quasiment un ménage sur deux bénéficie d’une aide au titre du logement (cf. le décompte dans « Économie immobilière et des politiques du logement »). Comment se fait-il qu’une partie de la population, de l’ordre de 5%, ait encore des conditions de logement insatisfaisantes ? La question est donc celle de l’efficacité des aides publiques. Continuer la lecture
Intervention Cornuel Valenciennes 2014
Il y a des disparités de loyers. Celles-ci sont dues à deux facteurs, d’abord des différences entre les caractéristiques des logements, plus ou moins grands, situés dans des zones plus ou moins chères, de plus ou moins grande qualité etc.. Les économistes disent qu’il s’agit de différences de volume. Il existe aussi des différences dues aux plus ou moins grandes exigences des bailleurs, à caractéristiques de logement données. Il s’agit de différences de prix nominaux. On peut penser que ce sont celles-là que la politique d’encadrement des loyers veut réduire. Pour mettre en évidence les différences de prix nominaux, il faut donc raisonner à caractéristiques de logement identiques. Si on n’identifie pas correctement les caractéristiques, en réduisant les loyers des logements les plus chers on risque de pénaliser la qualité, avec les conséquences mises en évidence par Akerlof[1] (prix Nobel de sciences économiques à ce titre en 2001). Continuer la lecture
La réponse n’est pas immédiate. Dans son dernier rapport de mai 2013 sur les marchés du logement en Europe, Deloitte indique pour la France un prix au m² de plus de 3500 €. En réalité ce prix ne concerne que les appartements neufs. Ceci introduit un biais important quand on sait que le prix au m² des maisons est significativement plus faible. En outre elles représentent près de la moitié de la construction neuve en nombre de logements et près des deux tiers des surfaces construites. On se livre ici à une estimation de leur prix. Continuer la lecture
Quand on cherche à connaître l’évolution des loyers, on est face à de multiples indices qui ne présentent pas les mêmes augmentations. On peut se demander lequel représente la réalité des évolutions.
Le graphique ci-dessous fait apparaître les trois principaux indices de loyer, l’indice de l’observatoire Clameur, l’indice INSEE qui est une composante de l’indice des prix à la consommation, et l’indice de référence des loyers. L’ordre dans lequel on vient de le citer et aussi celui de l’importance de leur progression : en 15 ans l’indice Clameur fait apparaître une hausse de 50%, l’indice INSEE de 35% et l’indice de référence des loyers de 27%.
L’incertitude règne sur l’évolution future des prix immobiliers. Certains annoncent une chute brutale (voir par exemple, Atlantico ou Immobilier danger) tandis que d’autres considèrent qu’ils se maintiendront à leur haut niveau (notamment Mouillart). Pour pouvoir prédire l’évolution future il faut comprendre les facteurs qui déterminent leur niveau.
