Un des objectifs annoncés du gouvernement actuel est de construire 500000 logements par an dont 150000 logements HLM. Est-ce nécessaire ou même souhaitable ?
Il est habituel de distinguer les besoins de la demande. La demande est ce qui s’exprime sur le marché en l’absence d’intervention publique. Les besoins sont définis par rapport à une norme qui doit être définie par les pouvoirs publics.
La demande potentielle de logements a été estimée par Alain Jacquot sur la base de différentes hypothèses concernant l’évolution socio-démographique et le renouvellement du parc de logement. Selon les hypothèses la demande est comprise entre 300 000 et moins de 400000 logements par an. C’est donc significativement moins que les 500000 logements fixés comme objectif par le gouvernement.
La différence peut s’expliquer en partie par le fait que le volume de construction ne constitue pas un accroissement net du parc parce qu’il sert à remplacer des logements détruits. La différence entre les deux chiffres peut être due à un plus grand nombre de destructions dans les opérations de rénovation urbaine. Le parc ne s’accroitrait pas de 500000 logements mais moins. Cela pose la question de la pertinence de ces opérations dans un marché du logement considéré comme tendu. Autrement dit, s’il manque des logements, notamment HLM, n’est-il pas plus économique de construire d’autres logements HLM plutôt que de détruire pour reconstruire ?
Ceci dit, pour l’économiste et l’économie, plus c’est mieux. Mais il faut mesurer les effets d’un volume de construction supérieur à celui nécessité par le marché.
Une première observation est que le rythme moyen de construction est de 320000 logements sur les 30 dernières années. En 2005-2007, il est monté à plus de 400000 logements commencés par an, c’est-à-dire un niveau comme on n’en n’avait pas connu depuis les années 80. Il n’y a par ailleurs pratiquement aucune croissance tendancielle sur cette période. Par conséquent, les chiffres de construction élevés de certaines années sont compensés par des chiffres inférieurs à la moyenne les années suivantes.
Autrement dit, le soutien de la construction peut se comprendre comme une action contra-cyclique qui vise à limiter les effets de contraction de l’activité économique, mais si on construit plus maintenant, on construira moins plus tard. Une action contra-cyclique ne crée pas de la richesse, elle transfère de la richesse du futur vers le présent.
Par ailleurs, les aides à la construction de logements neufs sont en partie absorbées par les coûts fonciers. Or le doublement des prix immobiliers a entraîné un quadruplement des prix fonciers. L’efficacité des aides à la construction sur l’activité économique est donc moindre maintenant que 10 ans auparavant.
Enfin, l’afflux de logements neufs plus attractifs aura des effets sur l’équilibre du marché. Il y a peu de risques que ces logements ne trouvent pas preneurs, mais ils risquent d’entraîner un phénomène d’obsolescence du reste du parc. L’exemple de l’Espagne devrait inciter à la prudence.
Donc, non seulement les dépenses de logements sont globalement plus élevées en Allemagne, mais encore leur répartition est plus inégalitaire.