France-Allemagne : le logement

Publié le 25 octobre 2014 par didier cornuel

Il est assez habituel de comparer la France à l’Allemagne, souvent au désavantage de la première. On a déjà contesté dans un article précédent (Coût du logement et compétitivité, mars 2013)  le rôle du logement dans le différentiel de compétitivité de la France par rapport à l’Allemagne. On mène ici une comparaison systématique du logement dans les deux pays. La comparaison fait apparaître que les conditions de logement sont assez semblables dans les deux pays, mais que les coûts du logement relativement au revenu sont sensiblement inférieurs en France. En revanche les prix sont vraisemblablement inférieurs en Allemagne, indice de perspectives peu encourageantes du marché. Pour cette comparaison on mobilise des données comparables, celles fournies par Eurostat. Continuer la lecture →

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Déréglementer la profession notariale : quels fondements économiques ?

Publié le 8 octobre 2014 par didier cornuel

Il est question de déréglementer un certain nombre de professions à statut particulier dont celle de notaire. Quels arguments économiques peuvent être avancés ?

Rappelons d’abord que l’immobilier est un secteur d’activité très réglementé. La réglementation concerne d’abord les opérations que réalisent les professionnels. Elle concerne aussi l’exercice de leur activité par les professionnels eux-mêmes. Cette réglementation se justifie particulièrement dans le secteur du logement par la volonté des pouvoirs publics de protéger les particuliers dans un domaine où les sommes en jeu sont importantes par rapport au revenu des ménages et où l’information est asymétrique : les professionnels ont, par le caractère répété de leurs interventions, une connaissance que les particuliers n’ont pas en général parce qu’ils interviennent de manière ponctuelle. Continuer la lecture →

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Capital et patrimoine immobilier : à propos de l’ouvrage de Thomas Piketty « Le capital au XXIème siècle »

Publié le 31 août 2014 par didier cornuel

 

Thomas Piketty a publié en septembre 2013 un gros ouvrage intitulé « Le capital au XXIème siècle »[1], qui présente une vaste fresque historique sur l’évolution du patrimoine national au cours du temps. Il présente également une évolution des inégalités dans la répartition des patrimoines et dans celle des revenus, en France et dans d’autres pays du monde. Dans ce patrimoine figure évidemment le patrimoine immobilier. Qu’apporte cet ouvrage concernant le patrimoine immobilier et quelles limites présente-t-il ? Continuer la lecture →

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Le logement en Ukraine par Radmila Datsenko

Publié le 12 août 2014 par didier cornuel

Radmila Datsenko est doctorante en économie à l’Université de Lille 1. Elle réalise une thèse sur l’économie du secteur HLM.

L’Union Européenne et l’Ukraine ont signé récemment un accord d’association qui manifeste une volonté commune de rapprochement[1]. Cet accord est perçu comme fortement symbolique et d’une importance majeure pour les ukrainiens. Il est aussi à l’origine des événements tragiques qui ont lieu suite aux mouvements protestataires et séparatistes depuis novembre 2013. Même si le logement n’est que peu concerné par ces événements, il est intéressant de mieux connaître la situation du logement en Ukraine.

Le marché du logement en Ukraine est conditionné par deux facteurs majeurs : la gouvernance soviétique avec sa répartition zonale des activités et des décisions centralisés, et les tendances récentes de formation de nouvelles zones d’activités sous l’influence du marché libre. Continuer la lecture →

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Crise du logement : vérité économique, erreur sociale

Publié le 25 juillet 2014 par didier cornuel

La vérité économique est qu’il n’y a pas de crise du logement, au sens de pénurie majeure. Par contre les médias se font largement l’écho de l’idée contraire selon laquelle il y aurait un manque massif de logements. Cette idée rencontre un consensus assez large qui va de la Fondation Abbé Pierre au Medef, en passant par les professionnels de l’immobilier. On la trouve aussi dans les arguments du ministère du logement pour justifier la loi ALUR: « Jamais les Français n’ont eu autant de difficulté à payer leur loyer et avoir accès à un logement »[1]. Cette appréciation assez généralement partagée constitue une erreur sociale. Comment expliquer un tel écart entre la situation réelle et la représentation qui en est donnée ? Continuer la lecture →

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Cinq idées fausses sur le logement

Publié le 19 juin 2014 par didier cornuel

Dans une enquête sur la connaissance scientifique menée à l’initiative de l’Union européenne en 2005, 29% des personnes interrogées déclaraient exacte l’affirmation selon laquelle le soleil tournait autour de la terre[1]. Comme la plupart le savent, cette affirmation est fausse. Un certain nombre d’idées fausses sont également couramment énoncées à propos du logement. Les idées dominantes sur ce sujet peuvent se résumer ainsi : il y a une crise du logement qui se traduit par un coût élevé du logement, lequel pèse sur la compétitivité de l’économie. Cette production insuffisante de logements est due à une pénurie foncière imputable aux comportements restrictifs des élus locaux en matière d’urbanisme. On trouve une illustration récente de ces conceptions dans une note de Terra Nova « des logements trop chers en France, une stratégie pour la baisse des prix » du 22 avril 2014[2].

Les faits vont à l’encontre de ces idées et les mécanismes économiques à l’œuvre sont souvent l’inverse de ceux qui sont évoqués. Continuer la lecture →

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Logement et inégalités

Publié le 12 juin 2014 par didier cornuel

La question des inégalités est une question souvent évoquée actuellement. Il est donc intéressant de l’examiner en relation avec le logement.

On rappelle tout d’abord que les inégalités sont une question largement subjective. Elles dépendent d’abord de la grandeur dont on observe la distribution, revenu, patrimoine, conditions de vie ou autres. Elles dépendent ensuite du type d’inégalités auquel on s’intéresse, inégalités entre les extrêmes, que l’on mesurera par exemple par un rapport inter décile ou inter centile, ou situation des plus modestes, que l’on mesurera par un indice de pauvreté, ou encore état de l’ensemble de la distribution, que l’on mesurera par exemple par l’indice de Gini.

1 Les conditions de logement sont moins inégales que les revenus

Les revenus présentent une certaine disparité qui dépend principalement de la place (ou  l’absence de place)  qu’on occupe dans l’appareil de production, ou de la place qu’on y occupait (pour les retraités). Les conditions de logement dépendent des revenus présents et/ou d’un patrimoine antérieur. Les données montrent que la consommation de logement, et donc les conditions de logement, augmentent avec les revenus mais moins vite que ceux-ci. En termes économiques, l’élasticité revenu est positive mais inférieure à 1.  Globalement, les conditions de logement sont donc moins inégales que les revenus. Continuer la lecture →

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Mal logement, loyers élevés, dépenses de logement insupportables : que disent vraiment les statistiques ?

Publié le 21 mai 2014 par didier cornuel

L’article est paru sur Le Monde.fr le 12/05/2014

L’opinion couramment répandue est que la France traverse une crise profonde du logement qui fait  supporter aux ménages des dépenses de logement trop élevées. Celles-ci pèseraient sur la compétitivité, notamment vis-à-vis de l’Allemagne. Ceci est largement inexact. Certains chiffres avancés sont erronés et d’autres font l’objet d’une mauvaise interprétation. Lire la  suite

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Est-ce le moment d’acheter un logement ?

Publié le 6 avril 2014 par didier cornuel

La théorie économique de l’immobilier sert surtout à comprendre le fonctionnement général des marchés. Mais elle est aussi utile pour éclairer les choix individuels, et notamment répondre à la question : faut-il acheter maintenant un logement ?

La réponse est différente selon qu’il s’agit d’un achat pour occupation personnelle, ou bien d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. En effet, une partie du bilan économique de l’investissement dépend de l’évolution future des prix. Quand on achète pour occuper soi-même, il y a de fortes chances que l’on reste investi dans l’immobilier toute sa vie. Si les prix ont baissé quand on revend, on rachètera en profitant de la baisse de prix. Autrement dit, ce qu’on perd à la vente on le regagne à l’achat, et inversement[1].

Si on opère un investissement locatif ou si on achète une résidence secondaire, on sera vraisemblablement amené  à un moment ou à un autre à sortir de l’immobilier pour arbitrer en faveur d’autres actifs ou pour dépenser son épargne. Dans ces conditions la question de la plus ou moins-value sera cruciale pour la détermination du rendement de l’investissement.

On envisage successivement les deux types d’opérations.

1 L’achat pour occupation personnelle :

Dans ce cas, comme chacun doit se loger, il s’agit de choisir entre louer et acheter. La théorie économique (cf. Economie immobilière et des politiques du logement, chapitre 5) montre que le prix d’un logement est égal à la somme des loyers futurs (actualisés). Autrement dit quand on achète un logement, on paye d’un seul coup tous les loyers futurs. Il y a donc équivalence économique entre acheter et louer. Pour  information, Continuer la lecture →

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Comment économiser 10 milliards de dépenses publiques en logement

Publié le 18 mars 2014 par didier cornuel

Les aides publiques au logement représentent en 2011 45 milliards d’euros, qui consistent en dépenses effectives du budget de l’État ou des budgets sociaux, mais aussi en avantages fiscaux, ce qu’on appelle des niches fiscales, et en avantages de taux (Compte du logement 2012). Dans le contexte de difficultés budgétaires actuel on peut s’interroger sur la possibilité de faire des économies dans ce domaine.

1. Avantages fiscaux pour les travaux et les dépenses de gros équipement : un impact douteux sur l’activité.

La loi de finances pour 2000 a instauré un taux réduit de TVA sur certains travaux et une réduction d’impôts pour des dépenses de gros équipement. On peut penser que ces dispositions visent à inciter les propriétaires à augmenter le volume des travaux d’amélioration des logements, notamment du point de vue des économies d’énergie. Des données chiffrées sont fournies par le Compte du logement. Elles montrent que le montant nominal (en euros courants) de ces dépenses a poursuivi une hausse régulière après 2000. En déflatant les montants nominaux par l’indice du coût de la construction, on obtient les chiffres de travaux en volume. Il apparaît que depuis 2000, les volumes de travaux ont stagné (cf. graphique suivant). Continuer la lecture →

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