Quand on cherche à connaître l’évolution des loyers, on est face à de multiples indices qui ne présentent pas les mêmes augmentations. On peut se demander lequel représente la réalité des évolutions.
Le graphique ci-dessous fait apparaître les trois principaux indices de loyer, l’indice de l’observatoire Clameur, l’indice INSEE qui est une composante de l’indice des prix à la consommation, et l’indice de référence des loyers. L’ordre dans lequel on vient de le citer et aussi celui de l’importance de leur progression : en 15 ans l’indice Clameur fait apparaître une hausse de 50%, l’indice INSEE de 35% et l’indice de référence des loyers de 27%.
Pourquoi les évolutions de ces indices sont-elles différentes ?
L’indice de référence des loyers est un l’indice légal pour le plafond de l’indexation des loyers d’un certain nombre de logements. Tous les loyers ne sont pas nécessairement concernés et l’indexation légale peut ne pas être respectée. Comme la plus grande composante de l’indice est l’indice des prix à la consommation on ne s’étonnera que son évolution en soit proche.
L’indice INSEE est un indice des loyers effectifs. Comme tout indice de prix, il mesure l’évolution de la valeur d’un même panier de biens, en l’occurrence les loyers d’un échantillon de logements locatifs.
L’indice Clameur est un indice des loyers moyens au m² des nouvelles locations et relocations de logements, dans lesquelles interviennent certains professionnels ou organisations professionnelles. Ce n’est donc pas un indice de loyer au sens exact du terme. Cet indice constitue en partie une mesure de la dépense, résultat de la multiplication d’un prix unitaire par une consommation, mesurée en volume. Le partage prix-volume est fondamental en analyse économique parce qu’on considère que les prix résultent du fonctionnement du marché, tandis que les volumes résultent du choix de consommation des ménages. Il est donc important de pouvoir imputer aux prix et au volume leur part dans l’évolution de la dépense.
Dans l’indice Clameur, comme dans d’autres indices de prix des logements, l’effet volume est partiellement éliminé en raisonnant au m². Encore faudrait-il être sûr que les m² soient mesurés d’une manière unique, car la surface d’un logement est susceptible de plusieurs définitions. Par ailleurs la surface n’a pas un effet proportionnel sur le loyer. Plus précisément le loyer au m² est plus élevé pour les petits logement, moindre pour les logements plus grands, puis à nouveau plus élevé pour les logements encore plus grands.
Mais l’effet volume se manifeste aussi dans la qualité des logements. Si les logements évoluent vers une plus grande qualité, le loyer au m² incorpore en partie cette évolution et son évolution surestime l’évolution du prix.
L’indice Clameur incorpore une partie de l’évolution des volumes. Comme en tendance la consommation de logement augmente, l’indice montre une croissance plus forte que le seul indice de prix. Il surestime donc l’évolution des loyers dans le temps. Pour les mêmes raisons, il n’est pas non plus propre à mesurer les écarts de loyers dans l’espace.
La surestimation de l’évolution des loyers tend à faire croire à une forte tension sur le marché locatif. En réalité pour apprécier cette tension il faut utiliser le bon indice de prix, celui de l’INSEE, mais il faut encore le corriger de l’inflation. En éliminant l’inflation, en déflatant, on mesure l’évolution du prix relatif des loyers, ou l’évolution des loyers réels, qui seul représente l’état du marché du logement.
L’évolution qui apparaît sur le graphique précédent montre qu’en quinze ans l’indice des loyers réels a augmenté de 5 points, ce qui traduit une tension modérée sur le marché locatif. Cette tension s’est manifestée à partir de 2006. L’indexation sur l’IRL à partir de 2008 a permis de stabiliser le niveau des loyers. Cette tension modérée révèle également que ce n’est pas ce facteur qui est à l’origine de la hausse des prix immobiliers qui eux ont doublé pendant la même période.
