Cinq idées fausses sur le logement

Une autre information est fournie par la comparaison avec l’Allemagne, souvent présentée comme modèle de compétitivité. Le taux d’effort net pour se loger en France est de 10 points inférieur à celui de l’Allemagne.  Ainsi, en 2012, d’après les données d’Eurostat :

• Le taux d’effort net moyen est de 17,9% en France et de 27,9% en Allemagne.
• Le taux d’effort net médian est de 12,4% en France et de 22,5% en Allemagne. La moitié des ménages français consacrent donc moins de 12,4% de leur revenu pour se loger, en incluant les charges de chauffage et autres.
• Le taux de ménages en surcharge de logement, c’est-à-dire ceux qui consacrent plus de 40% de leur revenu pour se loger, est de 5,2% en France et de 16,6% en Allemagne. Le taux français est un des plus faibles d’Europe.

Ce n’est donc pas à des charges de logement élevées qu’est imputable la moindre compétitivité de la France.

Du point de vue des mécanismes économiques, ce n’est pas le coût du logement qui influe sur les salaires mais, à l’inverse, c’est la capacité à payer des ménages qui détermine le prix du logement. En effet, à  la différence des biens manufacturés ou des autres services, le prix du logement n’est pas la résultante d’un coût de production, parce qu’il y a une composante foncière qui n’est pas produite. Le prix de cette composante n’est autre que celui que les ménages acceptent  de payer, directement ou  indirectement par l’intermédiaire des producteurs. Cette disposition à payer est un des principaux  facteurs de la disparité spatiale des prix et de son doublement depuis 15 ans.

Le prix des logements n’impacte que faiblement les ménages parce que ce prix est celui des actifs logements. Les ménages ne payent pas les actifs logements avec leur revenu mais avec leur épargne. Ce que les ménages payent avec leur revenu est un loyer ou le remboursement d’un prêt.  L’augmentation des prix est donc largement neutre du point de vue économique.

2 Les prix élevés des logements sont dus à une pénurie de logement

Tous les faits démentent l’idée qu’il y ait une pénurie de logements.

•  Il y a actuellement en France plus d’un logement pour deux personnes (résidences secondaires et logements vacants inclus).

• S’il y a avait une pénurie de logement, les conditions de logement se seraient dégradées. Or elles n’ont fait que s’améliorer. Ainsi la surface moyenne par personne est passée de 30m² à 41m² depuis 1984.

• Si le doublement des prix était dû à un déficit de logement, l’origine du déficit pourrait s’identifier en dehors de toute mesure statistique sous la forme d’une évolution démographique, ou d’une contraction de l’offre, comme ça a été le cas de l’offre locative dans les années 80. Or on n’a observé rien de tel ces dernières années.

• Si la hausse des prix était imputable à une pénurie, comme le choix de la location est toujours possible, les ménages se seraient tournés vers la location et les loyers auraient augmenté de manière semblable aux prix. Ce qui n’a pas été le cas (cf. infra).

• Si le doublement des prix était imputable à une pénurie de logements, le phénomène serait mondial puisque la hausse des prix a été quasiment mondiale. Or aucun choc négatif d’offre ou positif de demande n’a été signalé au niveau mondial.

Ceci dit, il y a effectivement des personnes sans logement ou mal logés, dont le nombre est fonction de la définition que l’on en donne, c’est-à-dire de la norme minimale de logement. Mais on ne peut pas dire qu’il manque le même nombre de logements quand ce nombre est inférieur à celui des logements vacants.

3 Les prix élevés expliquent les loyers élevés 

Les prix élevés des logements n’impactent pas les loyers.  La preuve est que les loyers réels, c’est-à-dire inflation déduite, ont peu augmenté alors que les prix doublaient, comme l’atteste le graphique suivant (données INSEE).

En fait la théorie économique expose que le mécanisme est inverse, ce sont les loyers qui déterminent les prix par l’intermédiaire d’un taux de rendement. Plus précisément la théorie financière expose que le prix d’un actif est la somme des revenus futurs qu’il génère. Ces revenus doivent être actualisés pour tenir compte du fait qu’un euro dans 10 ans ne vaut pas un euro maintenant.  Le doublement des prix s’explique par la diminution de moitié des taux de rendement.

4 La crise est due à une insuffisance de constructions

Le rythme de construction est  très soutenu depuis 30 ans. Durant cette période on a construit près de 10 millions de logements, ce qui s’est traduit par un accroissement du parc de logements du tiers. Dans le même temps la population française s’est accrue de 17%. Plus précisément, en tendance, on construit un logement par personne supplémentaire en France, de telle sorte que chaque nouvel  individu pourrait disposer d’un logement neuf (cf. graphique).

Par comparaison avec les autres pays européens, la France est un de ceux qui construisent le plus par  habitant.

On a même construit trop, notamment dans certaines localisations, en particulier avec les aides publiques à l’investissement locatif (cf. l’ouvrage d’Erwan Seznec, « Robien, Scellier… RUINÉS, le plus grand scandale immobilier de l’après-guerre », Seuil 2013).

5 Les prix élevés des logements sont dus à la pénurie de terrain

S’il y a une pénurie foncière, elle n’a pas empêché la construction de 320000 logements par an en moyenne. Par ailleurs, ces dix dernières années, les surfaces utilisées pour la construction ont augmenté plus vite que le rythme de construction, ce qui signifie que la surface moyenne de sol par logement neuf a augmenté (cf. graphique). C’est d’ailleurs un aspect que déplorent les défenseurs de l’environnement.

Du côté des prix, ce n’est pas parce que le sol est cher que les logements sont chers  mais l’inverse : c’est parce que les logements sont chers que le sol est cher.  Le prix des logements détermine le prix du sol, comme l’illustre le compte à rebours des promoteurs. Le fait est que le doublement des prix des logements a été absorbé presque intégralement par les prix fonciers (cf graphique, source Comptes de patrimoine, INSEE).

La hausse des prix fonciers n’est donc pas due à aux politiques d’urbanisme restrictives. Il n’y a pas de preuve que les municipalités supportent plus de coûts de l’urbanisation que de recettes fiscales, ce qui expliquerait les politiques restrictives. De nouvelles constructions apportent de nouvelles recettes fiscales. La croissance de la population peut également assurer des transferts de l’État plus importants. Politiquement, un bon maire doit aussi avoir une commune attractive où on construit.

En définitive les opérateurs de l’immobilier ont toujours trouvé les terrains à la mesure de leurs besoins. Il est vrai que les terrains sont des biens hétérogènes et que les plus désirés ne sont pas toujours disponibles.

Pour compléter ces analyses lire « Économie immobilière et des politiques du logement »