Les médias se font l’écho de la difficile mise en place de l’observatoire des loyers par la ville de Lille dans le cadre de la loi ALUR sur l’encadrement des loyers. En fait des instances représentatives des milieux professionnels mènent une action judiciaire contre cet observatoire. L’économiste n’a pas à prendre parti dans ce conflit mais il peut fournir l’éclairage de l’analyse économique sur les enjeux de l’observatoire et sur les effets possibles de l’encadrement.
1 De nombreuses caractéristiques des logements conditionnent le loyer au m²
L’observatoire doit fournir une distribution des loyers au m² différenciés selon le type de location (meublée ou non), la localisation, la typologie du logement et la date de construction, pour déterminer les loyers dans l’extrémité supérieure de la distribution (décret du 12 juin 2015). L’idée est que, par exemple, un studio situé dans un certain quartier dont le loyer au m² est supérieur au « loyer médian majoré » du quartier est « trop » élevé. Il est accepté que soit également pris en compte certaines caractéristiques particulières qui pourraient justifier un loyer plus élevé comme un balcon ou une architecture exceptionnelle.
En réalité les facteurs qui conditionnent le loyer au m² sont bien plus nombreux que les caractéristiques énoncées dans le décret de 2015 et les quelques caractéristiques exceptionnelles. Les statisticiens économistes utilisent une méthode dite « hédonique » pour quantifier la contribution des différentes caractéristiques au niveau de loyer d’un logement. Une étude menée sur la France entière lors de l’établissement du compte du logement 2004 a opéré ce genre de traitement statistique[1]. L’étude met en évidence la large dispersion des loyers au m². Elle détermine ensuite la contribution au loyer au m² d’un certain nombre de caractéristiques objectives et renseignées dans l’Enquête logement 2002. C’est 14 caractéristiques dont le rôle dans la dispersion des prix est mesuré. Ces caractéristiques expliquent entre les 2/3 et les ¾ de la dispersion des loyers des appartements du secteur privé (hors bailleurs sociétés et loi de 48). Ces variables peuvent être classées en 3 catégories, celles qui concernent la localisation du logement, celles qui concernent le produit logement et celles qui concernent la relation entre le bailleur et les locataires.
Caractéristiques expliquant le loyer au m² des appartements
| Caractéristiques de localisation | Caractéristiques du logement | Caractéristiques de la relation bailleur-locataire |
| Tranche d’unité urbaineStatut socio-spatial par tranche d’unité urbaineStatut socio-spatial dans l’agglomération parisienne (effet conjugué supplémentaire) | Nombre de piècesConfort (différents items)Balcon ou terrasseTaille de l’immeuble
Ascenseur Etat (présence de défauts déclarée par l’occupant) Année d’achèvement Surface moyenne des pièces |
Loué par un membre de la familleAncienneté d’occupation |
Le sens positif ou négatif de la contribution de chaque variable est celui auquel on s’attend. Mais la méthode fournit également une mesure. Par exemple, « un appartement construit avant 1948 dans un quartier aisé de l’agglomération parisienne se loue 2,1 fois plus cher au m² qu’un appartement situé dans un quartier intermédiaire supérieur d’une agglomération de moins de 100 000 habitants (+ 87% pour l’agglomération parisienne, + 10% dû au fait que l’environnement est aisé et + 3% d’effet croisé agglomération de Paris et aisé) » (texte cité).
2 Le loyer au m² n’est pas constant selon la surface
Il faut noter aussi que la surface moyenne par pièce joue de manière négative sur le loyer au m², toutes choses égales par ailleurs. Autrement dit le loyer au m² n’est pas constant selon la surface, à nombre de pièces donné. Plus précisément le calcul indique qu’une croissance de 1% de la surface moyenne par pièce fait diminuer le loyer au m² de 0,62%. Ce nombre correspond à ce que les économistes appellent une élasticité. Le loyer au m² est donc une fonction inverse de la surface pour chaque type de logement. Cette liaison inverse s’explique par les coûts de production de certaines prestations offertes par les logements. Tout logement ou presque comporte un équipement sanitaire et une installation de cuisine. Ces équipements représentent des coûts presque fixes dans la prestation de logements. Quand ils peuvent s’amortir sur une plus grande surface le loyer au m² peut être moins élevé.
On ne s’étonnera pas dans ces conditions que les logements les plus concernés par l’encadrement des loyers à Paris soient précisément les petits logements.
Mais d’autres facteurs jouent également sur les loyers qui ne sont pas nécessairement pris en compte dans les observatoires des loyers : ce sont les variables qui concernent la relation bailleur-locataire, ancienneté d’occupation et relation familiale entre le bailleur et son locataire. Ces facteurs jouent négativement sur le loyer au m². Les bailleurs sont davantage portés à « faire un prix » ou à ne pas appliquer les hausses légales quand ils ont un « bon » locataire ou que celui-ci est un membre de la famille. Ces facteurs déforment la distribution des loyers observés en contribuant à minorer certains loyers. Les bailleurs n’ayant pas ce type de relation avec leur locataire sont donc pénalisés.
Naturellement d’autres variables qui contribuent potentiellement au niveau du loyer peuvent être envisagées. Il s’agit notamment de variables plus qualitatives comme l’isolation, la qualité du logement, son exposition etc… La prise en considération de ces variables pourrait améliorer leur pouvoir explicatif sur la dispersion. Leur existence impose d’envisager que les loyers élevés peuvent l’être pour des raisons liées à la qualité du produit et ne sont non pas nécessairement dues à l’âpreté au gain du bailleur.
La question de fond est que le loyer est une valeur globale que l’on conçoit économiquement comme le résultat de la multiplication d’un prix par une quantité. En raisonnant en loyer au m² on prend en compte une partie de l’effet quantité dans l’explication du loyer global, mais seulement une partie.
3 Les effets possibles de l’encadrement
En encadrant le loyer au m² on risque de limiter la rémunération du bailleur pour une prestation effective. Dès lors on peut s’interroger sur sa réaction. La théorie économique exposée par Akerlof [2] suggère que l’offreur peut être amené à se retirer purement et simplement du marché. C’est que les premières observations sur le marché parisien laissent penser : les petits logements tendent à disparaître de l’offre locative. Les bailleurs qui ne peuvent pas valoriser normalement les petites surfaces en location vont essayer de le faire en vendant à de futurs propriétaires occupants sur le marché de l’accession où les prix ne sont pas réglementés.
L’autre solution est de laisser le logement inoccupé. L’inoccupation est une attitude qui se répand chez les propriétaires de logements contribuant ainsi à l’accroissement de la vacance des logements. Cette attitude est assez semblable à celle des ménages qui laissent leurs liquidités sur un compte courant plutôt que sur un compte d’épargne dont le rendement est très faible. Dans le cas de l’investissement immobilier, la recherche d’un rendement passe en outre par des obligations légales contraignantes. La valeur patrimoniale suffit au propriétaire.
La dernière question est : à qui peut profiter la réglementation ?
La première remarque est que les loyers élevés sont payés par les ménages les plus aisés. Les loyers et les prix sont déterminés par les ménages, les propriétaires ou les bailleurs cherchant à vendre ou à louer le plus cher possible. La différenciation des loyers entre les logements est largement le résultat de la demande différenciée des ménages. Et ce sont les ménages les plus aisés qui payent les loyers les plus élevés. Encadrer les loyers les plus élevés risque de profiter aux ménages les plus aisés. A Lille où le marché locatif est assez largement celui des logements étudiants, ce sont les parents des étudiants qui bénéficieront de l’encadrement. Rappelons que ceux-ci ne se recrutent pas majoritairement parmi les ménages les plus modestes.
L’inverse est également possible. En effet, les loyers au m² sont plus élevés dans les petits logements. Mais l’élasticité prix de la surface de 0,62 qui est inférieur à 1 fait que quand la surface se réduit de 1%, le prix au m² augmente de 0,62%, mais le loyer total diminue de 1-0,62 = 0,34%. Autrement dit quand la surface se réduit, le loyer au m² augmente mais le montant du loyer total diminue. Le marché des petites surfaces peut être donc plus accessible au plus modeste. L’amenuiser n’est donc pas nécessairement socialement positif.
[1] https://www.epsilon.insee.fr/jspui/bitstream/1/87620/6/10386_2003.pdf , pages 271 et suivantes
[2] Cf. l’article « Encadrement des loyers : et si Akerlof avait raison » http://www.economieimmobiliere.com/encadrement-des-loyers-et-si-akerlof-avait-raison/
