Est-ce le moment d’acheter un logement ?

La théorie économique de l’immobilier sert surtout à comprendre le fonctionnement général des marchés. Mais elle est aussi utile pour éclairer les choix individuels, et notamment répondre à la question : faut-il acheter maintenant un logement ?

La réponse est différente selon qu’il s’agit d’un achat pour occupation personnelle, ou bien d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. En effet, une partie du bilan économique de l’investissement dépend de l’évolution future des prix. Quand on achète pour occuper soi-même, il y a de fortes chances que l’on reste investi dans l’immobilier toute sa vie. Si les prix ont baissé quand on revend, on rachètera en profitant de la baisse de prix. Autrement dit, ce qu’on perd à la vente on le regagne à l’achat, et inversement[1].

Si on opère un investissement locatif ou si on achète une résidence secondaire, on sera vraisemblablement amené  à un moment ou à un autre à sortir de l’immobilier pour arbitrer en faveur d’autres actifs ou pour dépenser son épargne. Dans ces conditions la question de la plus ou moins-value sera cruciale pour la détermination du rendement de l’investissement.

On envisage successivement les deux types d’opérations.

1 L’achat pour occupation personnelle :

Dans ce cas, comme chacun doit se loger, il s’agit de choisir entre louer et acheter. La théorie économique (cf. Economie immobilière et des politiques du logement, chapitre 5) montre que le prix d’un logement est égal à la somme des loyers futurs (actualisés). Autrement dit quand on achète un logement, on paye d’un seul coup tous les loyers futurs. Il y a donc équivalence économique entre acheter et louer. Pour  information, l’actualisation est l’inverse de la capitalisation des intérêts. Un euro maintenant vaudra à peu près 1,03 € dans un an. Donc 1 € dans un an vaut 1/1,03 = 0,97 € maintenant.

De manière simplifiée, le prix d’un logement est égal à son loyer divisé par un taux de rendement. L’équivalence entre le prix et la somme des loyers actualisés exprime aussi le fait que l’investissement immobilier doit avoir le même rendement que les autres placements, au coût du capital près et aux risques près. Dans ces conditions, le prix des logements varie proportionnellement aux loyers et de manière inversement proportionnelle au taux de rendement. Or les loyers évoluent de manière lente tandis que les taux de rendement sont plus fluctuants. Ils dépendent finalement des taux de base fixés par les banques centrales. Ainsi, quand le taux de rendement diminue de moitié, le prix double. C’est ce qui s’est produit depuis la fin des années 90.

Il faut aussi noter que le coût de la propriété ne se limite pas à l’acquisition. La détention d’un bien immobilier génère des  impôts (notamment la taxe foncière) et des frais. Ces charges sont supportées indirectement par le locataire dans le loyer. L’occupant propriétaire doit les supporter directement. Ces charges sont à prendre en compte dans le bilan économique de l’acquisition.

Dans ce raisonnement on n’a pas pris en considération l’endettement. Le plus souvent l’acquéreur s’endette, fréquemment à hauteur du montant total de l’investissement.  Dans ce cas, selon  une opinion répandue, on rembourse un prêt comme un loyer, mais on a un patrimoine à la fin. En fait, quand le prêt est égal à la valeur du logement, l’annuité est supérieure à la part du loyer qui représente l’amortissement du capital. En effet, le loyer est l’annuité d’un prêt égal à la valeur du bien mais de durée infinie et non amortissable. Quand on vend le logement, la valeur de revente est la somme des loyers ultérieurs. Ces loyers, le locataire qui quitte le logement à la même date ne les aura pas payés. Il n’a donc finalement pas de patrimoine mais il aura moins payé.

Le locataire qui épargne la différence entre l’annuité qu’il aurait payée et le loyer effectif pour le même logement, aura le même patrimoine final que l’acquéreur du logement. Ceci dit, il est plus facile d’épargner sous la forme du remboursement d’un prêt qu’en économisant sur ses revenus. C’est le principal avantage de l’acquisition pour occupation personnelle.

Dans ces conditions, faut-il s’endetter ?  Assez souvent la question ne se pose pas parce que l’acquéreur n’a pas le montant nécessaire pour payer comptant. Quand on a un certain apport, la question qu’on peut se poser est celle du montant qu’il est souhaitable d’emprunter. Le remboursement d’un prêt n’est rien d’autre qu’une épargne forcée qui permet la constitution d’un patrimoine.  Dès lors la question est de savoir quel patrimoine on désire se constituer. C’est une affaire de préférences personnelles.

Faut-il acheter maintenant ? Sur la base de qui a été dit en introduction, cette question apparaît secondaire. Il n’y a pas de raison de différer un achat pour occupation personnelle en attendant une baisse de prix. Actuellement, les logements sont chers mais les conditions de crédit sont avantageuses. Quand les logements seront moins chers, c’est que les conditions de prêt seront moins avantageuses. Si on achète il faut donc emprunter. Et il faut emprunter à taux fixe puisque les taux risquent peu de diminuer encore. Mais tout dépend de la politique monétaire de la Banque centrale européenne. Par ailleurs, l’offre est actuellement encore abondante. Elle le sera moins quand le marché se sera contracté.

Si on a l’argent pour l’acquisition, attendre pour investir amène à le laisser actuellement avec un rendement faible, alors qu’il rapportera davantage quand les conditions financières se durciront.

Par ailleurs, il faut prendre en considération les coûts liés à l’acquisition d’un logement qui sont très largement indépendants de la durée d’occupation du logement, et qu’il vaut donc mieux amortir en restant suffisamment longtemps dans le logement.

Faut-il acheter du neuf ou de l’ancien ? L’ancien présente une décote par rapport au neuf. Quand on achète du neuf on paye donc plus cher, mais on n’a pas de grosses réparations pendant  environ 10 ans. Quand on achète de l’ancien on paye moins cher, mais il y aura ultérieurement des travaux. Le seul intérêt est alors que l’on peut différer ces grosses dépenses.

2 L’achat pour louer

Dans le cas d’un investissement locatif, le raisonnement général reste le même. Quand on achète, ce qu’on paye doit être au plus égal à ce qu’on va regagner sous forme de loyers par la suite, actualisés au taux de rendement des autres placements.  Ce calcul n’est pas facile puisqu’il dépend des prévisions d’évolution des loyers et des charges du propriétaire bailleurs, y compris les charges fiscales. L’exercice est néanmoins intéressant parce qu’il oblige à se poser la question de l’état du marché locatif et de ses perspectives. Finalement, le rendement de l’immobilier doit être le même que celui des autres formes d’investissement.

En réalité, si on dispose d’informations détaillées concernant le rendement des placements financiers, le rendement effectif des placements immobiliers est mal connu. Il faut en effet connaître à la fois les revenus nets de l’investissement et la valeur du bien. Or celle-ci n’est connue de manière sûre que lors de la revente. Les évaluations par les experts ne sont que des estimations.

Pendant longtemps on a dit que l’investissement immobilier était sans risques, parce que les prix croissaient régulièrement. C’était vrai jusqu’au début des années 80 parce qu’on était jusque-là dans une phase de rattrapage par rapport à la situation d’avant-guerre. Depuis les années 80 les prix fluctuent davantage. Donc l’investissement immobilier redevient risqué. Pour se prémunir contre les risques la théorie financière recommande de les diversifier, c’est-à-dire, selon l’expression familière, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Or l’investissement immobilier présente le caractère défavorable de constituer assez fréquemment un montant important par rapport au reste du patrimoine. La pierre papier peut constituer une solution à ce besoin de diversification. Mais l’immobilier coté est surtout de l’immobilier non résidentiel dont les facteurs de risque sont différents de l’immobilier résidentiel. Quant aux SCPI, elles présentent un problème de liquidité qui accroît le facteur de risque.

Quand on achète un logement comme investissement locatif, on ne sait pas qui va occuper  le bien. Mais les critères d’appréciation d’un bien sont assez communément partagés. Autrement dit, il est vraisemblable qu’un locataire sera rebuté par ce qui rebute l’acquéreur pour occupation personnelle. Par conséquent, il ne faut pas acheter sans visiter le logement comme l’ont fait les grands perdants des dispositifs d’aide à l’investissement locatif évoqués par Erwan Seznec[2]. Il faut acheter un logement locatif comme si c’était pour l’occuper soi-même ou par un de ses proches.

Dans le cas d’un investissement avec une défiscalisation il vaut mieux éviter d’acheter dans un immeuble dédié exclusivement à ce type d’investissement. Le risque est de payer trop cher puisqu’il n’y a pas d’acquéreur sans défiscalisation. Dans tous les cas, le prix payé doit aussi rémunérer les éventuels  intermédiaires de la commercialisation. Da manière générale, il vaut mieux acheter dans un immeuble « diversifié », c’est-à-dire où il y a à la fois des locataires et des propriétaires occupants.

Une partie du bilan économique de l’investissement dépend de l’évolution des prix. Même si on bénéficie d’une aide fiscale, actuellement 18% de l’investissement locatif dans le neuf avec le dispositif Duflot, si le prix baisse de plus de 18%, le gain est nul. Or cette éventualité n’est pas invraisemblable (cf. l’article ci-dessous « L’évolution future des prix immobiliers»). En outre, si, à l’achat, le logement est neuf, lors de la revente, c’est un logement d’occasion, et à ce titre il subit une décote. Par ailleurs un logement occupé se vend également avec une décote. A la revente, il vaut donc mieux attendre que le bien soit libre.

Finalement, tout investissement reste aléatoire. Il est toujours possible de faire une bonne affaire, ou une mauvaise. Autrement dit, ces remarques sont d’ordre général et valent en tendance et non pas pour une acquisition précise.